Op woensdag 3 oktober 2012 deed de Raad van State een interessante uitspraak (201201850/1/R4) over de toevoeging van nieuwe kantoren in het centrum van Rotterdam. Het bestemmingsplan ‘Weenapoint’ van de gemeente Rotterdam maakt de bouw van extra kantoren mogelijk. Groothandelsgebouwen NV, eigenaar van het Groot Handelsgebouw in het hartje van Rotterdam, had daar bezwaar tegen en ging naar de Raad van State. Met de toevoeging van kantoorruimte zou Volgens Groothandelsgebouwen NV de exploitatie van kantoorruimte in het centrum van Rotterdam nog meer onder druk komen te staan.

De Raad van State komt uiteindelijk tot onder meer de volgende conclusie:

Groothandelsgebouwen heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Tordoir/JLL zodanige gebreken of leemten in kennis vertoont dat de raad zich niet in redelijkheid op basis van dit rapport op het standpunt heeft kunnen stellen dat er behoefte is aan de voorziene nieuwbouw van hoogwaardige kwaliteit en dat de gevolgen van het plan voor de kantorenmarkt niet onaanvaardbaar zijn.

Hieronder volgen de meeste interessante passages uit de uitspraak (die te raadplegen is op www.raadvanstate.nl, onder nummer 201201850/1/R4):

7. Groothandelsgebouwen stelt voorts dat de extra kantoorruimte die toegevoegd wordt, gelet op de bestaande leegstand, onverantwoord is. Zij betwist het in opdracht van de raad opgestelde rapport “Kantorenmarkt Rotterdam Central District” van 21 april 2011 van prof. dr. P.P. Tordoir in samenwerking met Jones Lang Lasalle (hierna ook: het rapport Tordoir/JLL), waarin wordt geconcludeerd dat er voldoende behoefte is aan nieuwbouw van kantoren. Daartoe heeft zij een rapport van Buck Consultants International van 20 juni 2012 (hierna: rapport Buck) overgelegd.

7.1. De raad stelt dat de behoefte aan kantoorruimte één van de aspecten is waar rekening mee gehouden dient te worden. Het beleid van de raad is gebaseerd op zorgvuldig en geactualiseerd onderzoek met betrekking tot de kantorensector en is gericht op verbeteren van de kwaliteit en de concentratie van kantoren in RCD en Kop van Zuid. In dat kader is de ontwikkeling van businesspark Schieveen tot 2030 uitgesteld en wordt op Brainpark Centrum en Prins Alexander geen grootschalige kantoorontwikkeling mogelijk gemaakt. Voor de aanpak van de leegstand is op 13 april 2011 met marktpartijen het convenant aanpak kantorenleegstand gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over de herontwikkeling en transformatie van kantoren waarbij de focus voor (nieuw)bouwontwikkelingen op RCD en de kop van Zuid ligt.

De raad verwijst voor de behoefte aan kantoren in RCD naar het rapport Tordoir/JLL. De raad stelt dat uit het rapport blijkt dat er behoefte is aan nieuwbouw. Zonder nieuw aanbod zal leegstand en krimp ontstaan door vertrek van gevestigde bedrijven uit Rotterdam. De raad verwijst naar het rapport “de kanshebbers in de markt” van DTZ Zadelhoff van januari 2012 waaruit blijkt dat vernieuwing van verouderde kantoren noodzakelijk is om deze kansrijk te maken. Voor het kantorencomplex Weenapoint heeft de initiatiefnemer reeds overeenkomsten gesloten met Robeco en NautaDutilh voor een totaal van 32.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (hierna: vvo).

7.2. Het beleid van het gemeentebestuur ten aanzien van kantoren is gericht op stimulering en promotie van de kantoorverhuur in RCD, het tegengaan van leegstand door het onttrekken en transformeren van niet rendabele kantoorruimte en het verbeteren van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van RCD. Dit beleid is uitgewerkt in het collegewerkprogramma 2010-2014, het programmaplan binnenstad 2010-2014 en het convenantaanpak kantorenleegstand. In het programmaplan Binnenstad is opgenomen dat om de leegstand verder te bestrijden op de volgende onderdelen wordt ingezet:

• Beperking nieuwbouw kantoren;
• Toevoeging bij voorkeur alleen in Centraal District en Wilhelminapier;
• Gericht aantrekken van bedrijven voor de leegstaande kantoorpanden;
• Streven naar herbestemming van minimaal vijf verouderde kantoorpanden voor andere functies (hotel, onderwijs, wonen), en
• Inzet tijdelijk leegstaande panden als creatieve werkplaats voor creatieve beroepen.

In het op 13 april 2011 met ruim 20 marktpartijen gesloten convenant zijn afspraken gemaakt over de uitvoering van het voornoemde beleid.

7.3. In het rapport Tordoir/JLL is een analyse gemaakt voor RCD, waarbij zowel gekeken is naar de situatie zonder actief flankerend beleid als naar de situatie met actief flankerend beleid. Uit het onderzoek blijkt dat per jaar een behoefte bestaat aan nieuwe toegevoegde kantoorruimte van tussen de 12.500 m2 vvo en 25.000 m2 vvo. Gebieden moeten beschikken over up-to-date locaties en gebruikers kiezen steeds meer voor multimodaal ontsloten locaties in een gebied met gemengde functies, zoals het RCD, aldus het rapport.

7.4. In het rapport Buck worden de bevindingen uit het rapport Tordoir/JLL vergeleken met de bevindingen van het rapport “aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland” uit 2012 door de Stec Groep (hierna: rapport Stec) en het rapport “kantorenmarkt Zuid-Holland, ramingen van vraag en aanbod” van het Economisch instituut voor de bouw uit 2012 (hierna: rapport EIB). Volgens de analyse in het rapport Buck wordt in de rapporten Stec en EIB een kleinere nieuwbouwbehoefte geconstateerd dan in het rapport Tordoir/JLL. De rapporten geven bij groeiend marktaandeel van RCD een nieuwbouwbehoefte die varieert van 3.000 m2 tot 14.000 m2 vvo per jaar en bij een gelijkblijvend marktaandeel van RCD van 1.000 m2 tot 6.000 m2 vvo. Het plan maakt een uitbreiding van maximaal 32.300 m2 vvo mogelijk. Het enige andere nieuwbouwproject binnen RCD waar blijkens het rapport Buck concreet zicht op is, is het project Calypso, waar 5.000 m2 bvo kantoren wordt gerealiseerd.

Het verschil tussen de rapporten wordt onder andere veroorzaakt door een verschil in visie op de prijselasticiteit, de invloed van het flankerend beleid en de groei van het aandeel van RCD in de stedelijke, regionale en bovenregionale vraag.

7.5. Groothandelsgebouwen heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Tordoir/JLL zodanige gebreken of leemten in kennis vertoont dat de raad zich niet in redelijkheid op basis van dit rapport op het standpunt heeft kunnen stellen dat er behoefte is aan de voorziene nieuwbouw van hoogwaardige kwaliteit en dat de gevolgen van het plan voor de kantorenmarkt niet onaanvaardbaar zijn. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat ook in de rapporten van EIB en Stec een scenario wordt geschetst waarbinnen de door het plan mogelijk gemaakte extra kantooroppervlakte voor de komende 10 jaar past en door de raad flankerend beleid wordt gevoerd om leegstand tegen te gaan. Voor zover Groothandelsgebouwen bedoeld heeft te betogen dat het plan niet uitvoerbaar is omdat geen behoefte aan extra kantoorruimte bestaat, heeft de raad zich, gelet op de behoefte aan nieuwbouwkantoren die uit de rapporten is gebleken, in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan uitvoerbaar is.